12年目に必ず大規模修繕する必要はあるか

長期修繕計画に12年と書かれていると、その年が工事の期限に見える。 しかし、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、修繕周期を個別マンションへ一律に適用する期限として示していない。

2021年の見直しでは、工事事例を踏まえ、修繕周期の参考値へ一定の幅が設けられた。 外壁塗装などの参考例は、従来の12年から12年から15年という幅のある記載へ変更されている。

この変更は、「15年まで何もしなくてよい」という意味ではない。 周期だけでは、現在の劣化、雨漏り、安全性、過去の工事品質を判断できないからである。

計画年と工事決定を分ける

長期修繕計画の年は、資金と工事を準備するための見込みである。 実際の工事時期を検討するときは、次の資料を並べる。

• 長期修繕計画に置かれた対象部位と予定年
• 前回工事の完了日、工法、保証
• 現在の調査診断結果
• 雨漏り、外壁、鉄部、設備の不具合記録
• 応急対応の履歴
• 工事を前後させた場合の資金収支

同じ築年数でも、海に近い立地、寒冷地、複雑な建物形状、材料、設備によって劣化と費用は変わる。 国土交通省の修繕積立金に関するガイドライン ↗も、建物形状、規模、立地、設備、仕上げ材、劣化状況などを費用の変動要因としている。

前倒しと延期の両方を検討する

診断結果によっては、計画年より前に対応すべき部位が見つかる。 反対に、状態と保証を確認した上で、工事時期を見直せる部位もあり得る。

大規模修繕全体を一つの年へ固定せず、部位ごとの緊急性と、足場を共用する経済性を分けて検討する。 延期によって足場費を節約できても、漏水や剥落の危険が増えるなら同じ比較にはならない。

12年という数字を守ることも、長周期化することも目的ではない。 調査診断と資金計画を同じ時点で見直し、次に確認する条件を総会資料へ残すことが目的である。