大規模修繕の工事監理とは？中間検査・追加変更・写真記録の確認点

工事監理は、現場へ何度か行くだけの業務ではない。設計図書や契約条件と実際の施工を照合し、確認結果と変更を記録する仕事である。

ただし、訪問回数、確認する工程、報告書の内容は契約によって違う。管理組合は着工前に「誰が、いつ、何を、どの資料で確認するか」を一覧にする。

工事監理と施工会社の管理を分ける

施工会社は、工程、安全、品質、作業員など現場施工を管理する。工事監理者は、施工が設計図書と合っているかを照合し、管理組合へ報告する。発注方式によって役割の置き方は変わるため、名称だけで独立性や確認範囲を判断しない。

国土交通省の工事監理ガイドライン ↗は、工事と設計図書の照合・確認について、個別工事に応じて内容と方法を決める考え方を示している。

後から見えなくなる工程を先に決める

下地処理、防水層、塗装の各工程など、完成後には隠れる部分がある。着工前に、次の工程へ進む前に確認する地点を工程表へ入れる。

• 試験施工や色、仕上がりの確認
• 下地補修数量と補修後の状態
• 材料名、ロット、使用量、施工条件
• 防水、シーリング、塗装など各工程の完了
• 設備の試験結果
• 是正前と是正後の写真

定例会議は進捗だけで終えない

住宅金融支援機構の大規模修繕の手引き ↗は、工事中に設計監理者、施工会社、管理組合が定期的に打合せし、進捗を管理する流れを示している。

定例会議では、進捗率だけでなく、未決事項、追加変更、居住者からの連絡、検査結果、是正期限を確認する。議事録には担当者と期限を入れ、次回会議で完了を追えるようにする。

追加変更は金額と根拠を同時に残す

足場を組んでから補修数量が増えるなど、着工後に変更が必要になる場合がある。口頭指示で進めず、変更する部位、理由、数量、単価、工期、保証への影響、承認者を変更記録へ残す。

緊急対応で事前承認が難しい場合も、誰がどの条件で判断し、いつ理事会へ報告するかを契約や運用ルールで決めておく。

写真は場所と工程が分かる形で受け取る

写真枚数が多くても、場所と工程が分からなければ後から使いにくい。棟、階、部位、撮影日、施工前・施工中・施工後をひも付け、図面番号や工事項目から探せる形で受け取る。

国土交通省の大規模修繕工事に関する実態調査 ↗は、工事監理の業務量も見積確認の観点に挙げている。監理費の金額だけでなく、対象工程、訪問や検査、報告成果物を比較する。

工事監理を依頼したことだけで、すべての施工品質が自動的に保証されるわけではない。契約した確認範囲と、実際に残った記録を対応させる。