見積書は金額より先に、数量、仕様、工事範囲をそろえる

相見積もりを取っても、各社が別の工事を見積もっていれば、総額は比較できない。 管理組合が最初に作るものは順位表ではなく、条件の対応表である。

住宅金融支援機構の大規模修繕の手引き ↗は、管理組合側が仕様や数量を提示する条件提示型と、候補者側が仕様や数量を設定する提案型を分けている。 提案型では各社の考え方も評価できる一方、工事範囲がそろわないまま価格だけを比べる危険がある。

一行ずつ対応させる項目

項目名が同じでも、数量と仕様が違えば同じ工事ではない。 反対に、名称が違っていても、対象部位と施工内容を分解すると比較できる場合がある。

空欄は質問として残す

見積書に書かれていない内容を、管理組合が推測で埋めるわけにはいかない。 空欄には、候補者へ確認する質問と、回答資料の場所を書く。

• 数量は誰が、どの図面と現地確認から算定したか。
• 劣化数量が増えた場合、どの単価で精算するか。
• 同等品への変更は誰が承認するか。
• 保証の対象外になる条件は何か。
• 工事後に提出される記録は何か。

国土交通省の実態調査 ↗は、過剰な工事項目や仕様、戸当たりまたは床面積当たりの金額、工事監理の業務量などを事前確認の対象としている。 公的な統計も、条件をそろえた対応表の代わりにはならない。

対応表が完成した後に、総額、支払条件、工期、説明体制を比べる。 最低価格を選ぶためではなく、総会で「何を同じ条件で比べたか」を説明できる状態にするための手順である。