相見積もりの前に発注方式を決める理由

見積書を集めてから、最も安い会社を選ぶ。 この順番で進めると、各社へ何を見積もってもらったのかがそろわない場合がある。

先に決める対象は、会社名ではない。 仕様と数量を誰が作り、提案と価格をどの基準で比べるかという手順である。

二つの軸を混ぜない

大規模修繕では、工事内容を設計して確認する体制と、施工会社を選ぶ方法が別々に存在する。 この二つを一つの「方式」という言葉でまとめると、責任の所在が分かりにくくなる。

施工会社の選定方法について、住宅金融支援機構の大規模修繕の手引き ↗は、競争入札方式、見積合わせ方式、特命随意契約方式を整理している。 見積合わせ方式の中でも、管理組合側が仕様や数量を示す条件提示型と、候補者側が設定する提案型が分かれている。

条件提示型で決めること

条件提示型では、候補者へ同じ仕様と数量を渡すため、価格差を比較しやすい。 ただし、条件書に漏れがあれば、全社が同じ漏れを含んだまま見積もる可能性がある。

管理組合は、条件書を誰が作り、現地との一致を誰が確かめたかを記録する。 工事中に数量が変わる項目は、精算方法まで先に決める。

提案型で決めること

提案型では、候補者ごとに工法や範囲が変わるため、総額だけでは比較できない。 管理組合は、最低限そろえる条件と、自由提案にする範囲を分ける。

• 必ず実施する部位
• 必要な性能と確認方法
• 提案変更を認める範囲
• 将来の維持費を比較する期間
• 追加費用の承認手順
• 評価項目と配点

選定理由を記録する

競争性があることと、説明できることは同じではない。 安い案を選ぶ場合も、高い案を選ぶ場合も、価格以外の差がどの資料に書かれているかを残す。

国土交通省の大規模修繕工事に関する実態調査 ↗は、過剰な工事項目や仕様、工事金額、工事監理の業務量を確認対象としている。 発注方式は、この確認を誰が、いつ、どの資料で行うかまで含めて決める。

管理会社経由、施工会社への直接発注、設計監理のいずれかを一律に否定する記事ではない。 管理組合が比較可能な条件と確認責任を先に置くための記事である。