大規模修繕の平均工事費は、見積の妥当性確認にどこまで使えるか

見積額が平均より高ければ、割高だと判断したくなる。 しかし、平均工事費は契約額の正解ではなく、差の理由を探すための比較線である。

住宅金融支援機構のマンションライフサイクルシミュレーション ↗は、規模、築年数、工事内容などに応じた平均的な大規模修繕工事費を試算する。 基礎データは、同機構の融資を利用したマンションの2013年から2018年の工事費実績約1,500件であり、毎年度の物価係数による調整が行われている。

この条件から、二つの限界が分かる。 融資を利用したマンションの実績であり、国内の全工事を無作為に集めた市場平均ではない。 建物形状、設備仕様、劣化程度、施工範囲を反映した個別見積とも異なる。

平均値と見積書の条件を合わせる

平均値を見る前に、比較する見積書から次の条件を拾う。

• 戸数、階数、平均専有面積
• 建物形状と足場条件
• 工事対象となる部位
• 材料と工法
• 数量の算定方法
• 劣化部分の補修範囲
• 設備更新と性能向上工事の有無
• 税、共通仮設費、現場管理費などの含み方

国土交通省の大規模修繕工事に関する実態調査 ↗も、戸当たりまたは床面積当たりの金額、工事内訳、戸数規模別データを確認材料として示している。 調査条件と見積条件が異なる場合、単価だけを横に並べても比較は成立しない。

平均より高い場合の質問

平均より高い見積には、高くなる理由がある場合も、範囲の見直しが必要な場合もある。 管理組合は、次の順番で説明を求める。

1. 平均値と比べて差が大きい工事項目はどれか。
2. 数量、材料、工法、仮設条件のどれが差を生んでいるか。
3. 今回行わなければならない部分と、性能向上として提案された部分はどれか。
4. 見積後に実数精算となる数量はどれか。
5. 追加費用が発生する条件は何か。

平均より安い場合も、同じ確認が必要である。 必要な工事、検査、保証が比較対象から抜けていれば、安さの理由は効率ではなく範囲の差になる。

平均工事費は、契約先を決める採点表ではない。 見積差を工事項目へ戻し、施工会社などへ質問するための資料として使う。